Prawo cywilne

Najem lokalu na czas EURO 2012

Wiele osób na czas trwania Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej rozważa wynajęcie kibicom pokoju, mieszkania lub nawet całego domu. Podejmując taką decyzję warto zadbać o szczegóły, aby nie okazało się, że transakcja narazi nas na straty.

Mimo iż dla zawarcia ważnej umowy najmu nieruchomości na okres krótszy niż rok przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy, dobrze jest utrwalić z najemcami jej postanowienia na piśmie. W przypadku kłopotów z egzekwowaniem praw wynikających umowy łatwiej będzie dowieść treści łączącego nas z najemcą stosunku prawnego.

Umowa najmu powinna określać:
 strony, czyli wskazywać wynajmującego i najemcę  ich imiona i nazwiska, adres zamieszkania oraz ewentualnie numer dowodu tożsamości, którym się legitymują, czyli paszportu lub dowodu osobistego,
 osoby, które będą zamieszkiwały w lokalu wraz z najemcą,
 przedmiot najmu, czyli lokal, który wynajmujący oddaje najemcy do używania  jeżeli wynajmowana jest tylko część lokalu, dobrze jest wskazać dokładnie, o którą część chodzi, oraz określić zasady korzystania z części wspólnej, np. kuchni, łazienki czy korytarza,
 czas trwania najmu oraz datę zawarcia umowy,
 wysokość oraz sposób uiszczania czynszu  czynsz powinien być płacony z góry, czyli na początku okresu płatności; w przypadku najmu trwającego krócej niż miesiąc dobrze jest pobrać czynsz na początku, za cały czas trwania najmu; nie ma jednak przeciwskazań, aby strony umówiły się inaczej, 
 przypadki, w których najem można będzie wypowiedzieć  przy umowach najmu zawartych na czas oznaczony wcześniejsze wypowiedzenie umowy możliwe jest tylko w przypadkach określonych w umowie; warto zatem wskazać możliwie najdokładniej okoliczności, w których wypowiedzenie takie będzie możliwe; dopuszczalne jest również postanowienie, że każda ze stron będzie mogła bez wskazywania powodów wypowiedzieć najem np. na dwa dni naprzód; jeżeli czynsz płatny będzie z góry za cały okres najmu, strony muszą ustalić również sposób wzajemnych rozliczeń; w przypadku, gdy strony postanowią o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, konieczne będzie również wskazanie terminu wypowiedzenia (np. na trzy dni naprzód lub na dzień naprzód); należy przy tym pamiętać, że jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia,
 ewentualny sposób rozliczenia się stron po zakończeniu trwania umowy – zasadą jest bowiem, że najemca po zakończeniu najmu powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym; jeżeli zdecydujemy się na pobranie od najemcy kaucji zabezpieczającej (np. na pokrycie ewentualnych napraw i remontów koniecznych z uwagi na niezgodne z umową używanie lokalu; najemca nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania), konieczne będzie uzgodnienie warunków jej zwrotu,
 zakaz podnajmowania lokalu (jeżeli nie chcemy, aby najemca podnajmował lokal osobom trzecim).

Zawierając umowę najmu, należy pamiętać, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się, że potrzebne jest dokonanie napraw obciążających wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Ponieważ kibice piłki nożnej w związku z rozgrywkami często dają ponieść się emocjom, warto przypomnieć im, że najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile nie jest on sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny  Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.