PROJEKT WSPÓŁFINANSOWANY PRZEZ SZWAJCARIĘ W RAMACH SZWAJCARSKIEGO
PROGRAMU WSPÓŁPRACY Z NOWYMI KRAJAMI CZŁONKOWSKIMI UNII EUROPEJSKIEJ

PROJECT SUPPORTED BY GRANT FROM SWITZERLAND THROUGH
THE SWISS CONTRIBUTION TO THE ENLARGED EUROPEAN UNION
Do druku

Prawo cywilne

Najem okazjonalny – nowe obowiązki lokatorów


2010-03-26

Najem okazjonalny – nowe obowiązki lokatorów

Z końcem ubiegłego roku uchwalona została nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która od 1.02.2010 r. daje osobie fizycznej będącej właścicielem nieruchomości możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Nowe rozwiązanie znajduje zastosowanie wyłącznie do lokali służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Co więcej, właściciel lokalu nie może prowadzić działalności gospodarczej w omawianym zakresie.

Aby wynajmujący mógł w pełni skorzystać z nowych regulacji, musi w ciągu 14 dni od chwili wynajęcia lokalu zgłosić zawarcie umowy właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania naczelnikowi urzędu skarbowego. W przeciwnym razie wyłączona zostanie np. możliwość szybkiego usunięcia opornego najemcy z wynajmowanego lokalu. Nie będzie miało również miejsca ograniczone zastosowanie pozostałych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

Co nowego?
Nowelizacja daje wynajmującym możliwość zabezpieczenia się przed niechcianymi lokatorami, którzy pomimo naruszenia ciążących na nich obowiązków nie mogą zostać usunięci z najmowanego lokalu z uwagi na szczególne okoliczności. Do tej pory eksmisja możliwa była wyłącznie na podstawie wyroku sądu. Jeżeli osobie wydalanej z mieszkania nie można było wskazać lokalu, do którego miało nastąpić przekwaterowanie, wyroków nakazujących opróżnienie lokalu nie można było wykonywać w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku.

Ponadto jeżeli eksmisja dotknąć miała:

  • kobietę w ciąży,
  • małoletniego, niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz osobę sprawującą nad taką osobą opiekę lub wspólnie z nią zamieszkującą,
  • obłożnie chorego,
  • emeryta lub rencistę spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • bezrobotnego,
  • osobę spełniającą przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– sąd miał obowiązek orzec o lokalu socjalnym. W konsekwencji usunięcie z najmowanego lokalu można było przeprowadzić dopiero wówczas, gdy gmina mogła zapewnić lokal socjalny.

Obecnie wynajmujący może chronić się przed najemcami, którzy wykorzystując swoją nadzwyczajną sytuację rodzinną czy materialną, będą uchylać się od nakazu opróżnienia lokalu, powołując się na brak miejsca, do którego mogliby się przeprowadzić. Nowe przepisy przewidują bowiem, że do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć:

  • sporządzone przez notariusza w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu we wskazanym przez wynajmującego terminie,
  • •wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku zaistnienia konieczności opróżnienia lokalu,
  • •    oświadczenie właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym lokalu. Jeżeli wynajmujący tego zażąda, podpis składającego oświadczenie powinien być notarialnie poświadczony.

Aby zawierana umowa była ważna, ustawa nakazuje stronom przygotowanie jej na piśmie. Również wszelkie jej zmiany muszą być dla swej skuteczności dokonywane właśnie w tej formie.

Okres trwania umowy
Najem okazjonalny może zostać zawarty wyłącznie na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat. Co do zasady umowa wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Przepisy kodeksu cywilnego zezwalają na wypowiedzenie okresowej umowy najmu wyłącznie w przypadkach przewidzianych przez strony w treści samego kontraktu.
Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów (…) wskazuje okoliczności, w których umowa może zostać rozwiązana przed wskazanym w niej terminem. Zgodnie z przepisami, w przypadku, gdy najemca straci możliwość zamieszkiwania w lokalu, który wskazał w dołączonym do umowy oświadczeniu jako zastępczy, musi w terminie 21 dni od powzięcia o tym wiadomości wskazać inny taki lokal. W takim przypadku zobowiązany jest również do przedłożenia nowego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego lub osoby posiadającej tytuł prawny do takiego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie. Jeżeli najemca nie dopełni powyższych obowiązków, wynajmujący będzie miał prawo wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenia należy dokonać na piśmie, dając najemcy przynajmniej 7 dni na wyprowadzkę do innego lokalu.

Ustawa o ochronie praw lokatorów (…) wskazuje jeszcze inne okoliczności uzasadniające wcześniejsze wypowiedzenie umowy. Zgodnie z art. 11 ust. 2 w zw. z art. 19e ustawy, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć stosunek najmu okazjonalnego, jeżeli lokator:

-    pomimo pisemnego upomnienia nadal:

  • używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem,
  • zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód,
  • niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo
  • wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

-    jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
-    wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

We wskazanych okolicznościach wypowiedzenia należy dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego najemca jest zobowiązany do opróżnienia lokalu. Jeżeli tego nie zrobi, właściciel będzie mógł wręczyć mu sporządzone na piśmie żądanie opróżnienia lokalu, opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Ustawa określa minimalne wymagania co do treści takiego żądania.

Egzekucja
Jeżeli najemca nie wyprowadzi się we wskazanym przez wynajmującego terminie (nie może on być krótszy niż 7 dni od chwili doręczenia żądania), ten ostatni w celu szybkiego usunięcia niechcianego lokatora powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sporządzonemu w formie aktu notarialnego oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązaniu do opróżnienia i wydania najmowanego lokalu. Oświadczenie to, z uwagi na swą formę, stanowi bowiem tytuł egzekucyjny, który opatrzony przez sąd klauzulą wykonalności staje się tytułem wykonawczym stanowiącym podstawę egzekucji. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od momentu jego złożenia.

Zmiana czynszu

Jeżeli w czasie trwania umowy najmu okazjonalnego właściciel planuje zmianę wysokości czynszu, warunki takiej zmiany musi określić w treści kontraktu. Przepisy stanowią bowiem wyraźnie, że podwyżka może zostać dokonana wyłącznie na warunkach określonych w umowie. Poza czynszem wynajmujący jest uprawniony jedynie do pobierania opłat niezależnych od właściciela, chyba że strony postanowiły w umowie inaczej. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Zasady wpłacania kaucji
Wynajmujący zawierając umowę najmu okazjonalnego, może żądać od najemcy wpłacenia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Strony mogą same określić wysokość kaucji, nie może ona jednak przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczanego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu ewentualnych należności właściciela, o których mowa powyżej.

Znowelizowane przepisy zastrzegają, że do najmu okazjonalnego odpowiednie zastosowanie znajduje również zapis, zgodnie z którym zwrot waloryzowanej kaucji ma nastąpić w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

Inne przepisy ustawy
Jeżeli wynajmujący dokona we właściwym urzędzie skarbowym zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu, regulacje zawarte w ustawie o ochronie praw lokatorów(…) nie będą, z pewnymi wyjątkami, znajdowały zastosowania do tego rodzaju kontraktu. Poza dodanym nowelizacją rozdziałem 2a przepisy nakazują m.in. stosować zawarte w art. 2 ustawy definicje.

Tak jak dotychczas w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany do niezwłocznego udostępnienia lokalu w celu jej usunięcia. Pod jego nieobecność lub w przypadku, gdy odmawia on udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej). Jeżeli interwencja wymaga pomocy straży pożarnej, właściciel jest uprawniony do wejścia również w obecności tej służby.

W przypadku, gdy otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel ma obowiązek zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora. Z powyższych czynności należy sporządzić protokół.

Lokator ma obowiązek udostępnić właścicielowi lokal również w sytuacji, gdy chce on:

  • dokonać okresowego, a w szczególnie uzasadnionych przypadkach także doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu,
  • ustalić zakres prac koniecznych do wykonania,
  • przeprowadzić niezbędne prace, w tym również, w ramach wykonania zastępczego, te obciążające lokatora.

 
Do lokatorów pozostających w stosunku najmu okazjonalnego zastosowanie znajdują również przepisy dotyczące możliwości wystąpienia przez osoby trzecie do sądu z powództwem o rozwiązanie umowy najmu. Jeżeli więc najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Również współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkanie.

Osoby zamieszkujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, którego wysokość powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Jeżeli jednak odszkodowanie nie pokrywa poniesionych przez właściciela strat, może on żądać od takiej osoby odszkodowania uzupełniającego.

Ponieważ większość przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (…) nie znajduje zastosowania w przypadku najmu okazjonalnego, w sprawach nieuregulowanych należy stosować odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Trzeba przy tym pamiętać, że nie ma przeszkód, aby strony samodzielnie ustaliły te warunki najmu, które nie są unormowane przez przepisy.

Podstawa prawna:
 

  1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
  2. Ustawa  dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.


 

Powrót


Bliżej ObywatelaBiuletynCiekawe artykułyGaleriaPokój prasowy

Newsletter

Zapisz się do naszego Newslettera

Sonda

Czy jest Pan/Pani zadowolony/a z udzielonej porady w Centrum?




Statystyka

Kraków
Liczba osób:1090
Liczba porad i informacji:2329

Brzesko
Liczba osób:301
Liczba porad i informacji:620

Bochnia
Liczba osób:331
Liczba porad i informacji:732

Oświęcim
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

Maków
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

www.programszwajcarski.gov.pl
www.swiss-contribution.admin.ch/poland/

Projekt współfinansowany przez Unię Europejską w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego