PROJEKT WSPÓŁFINANSOWANY PRZEZ SZWAJCARIĘ W RAMACH SZWAJCARSKIEGO
PROGRAMU WSPÓŁPRACY Z NOWYMI KRAJAMI CZŁONKOWSKIMI UNII EUROPEJSKIEJ

PROJECT SUPPORTED BY GRANT FROM SWITZERLAND THROUGH
THE SWISS CONTRIBUTION TO THE ENLARGED EUROPEAN UNION
Do druku

Prawo cywilne

Ochrona najemcy wobec zmiany wynajmującego


2010-11-15

Co do zasady w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Przepisy dają mu jednak możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 k.c.). Nie ma przy tym znaczenia, czy najem został zawarty na czas oznaczony, czy nieoznaczony, oraz czy umowa wskazuje terminy wypowiedzenia.
Od takiego wypowiedzenia można się uchronić, zawierając umowę najmu w formie pisemnej z datą pewną (czyli datą poświadczoną urzędowo), a w przypadku nieruchomości dodatkowo poprzez ujawnienie najmu w księdze wieczystej. Jednocześnie przepisy kodeksu cywilnego zastrzegają, że regulacje dotyczące wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie znajdują zastosowania, gdy przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, a najemca objął już lokal w posiadanie. W takim przypadku nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu w razie jej zawarcia na czas nieoznaczony (z zachowaniem terminów umownych lub, w ich braku, z zachowaniem terminów ustawowych). Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony jest możliwe tylko wówczas, gdy zawarty przez strony kontrakt przewiduje taką możliwość.
Nieco inaczej wygląda sytuacja najemcy w przypadku, gdy wynajmujący ogłasza upadłość. Los przedmiotu najmu w przypadku upadłości wynajmującego zależy od tego, czy mamy do czynienia z upadłością z możliwością zawarcia układu, czy z upadłością likwidacyjną.
W przypadku upadłości z możliwością zawarcia układu prawo upadłościowe i naprawcze nie zawiera przepisów regulujących kwestię ochrony najemcy. Wychodzi jednak z założenia, że upadłemu należy zapewnić maksimum środków dochodowych – tak więc umowa najmu powinna być respektowana na dotychczasowych warunkach. Strony oczywiście mają prawo wypowiedzieć umowę na warunkach w niej określonych.
W przypadku upadłości likwidacyjnej umowa najmu wiąże strony, jeżeli przedmiot najmu został najemcy wydany przed ogłoszeniem upadłości. Wykonywanie umowy należy do syndyka masy upadłości, a nie do upadłego. Syndyk może jednak wypowiedzieć umowę najmu nieruchomości, zgodnie z art. 109 ust. 1 ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, chociażby nawet w świetle kodeksu cywilnego lub postanowień umowy jej wypowiedzenie było niedopuszczalne albo okres wypowiedzenia był dłuższy niż trzy miesiące. Wypowiedzenie takie nie zależy jednak od swobodnego uznania syndyka – konieczne jest wydanie stosownego postanowienia w sprawie przez sędziego-komisarza. Decyzja o takim wypowiedzeniu może być podjęta tylko w sytuacji, gdy trwanie umowy najmu utrudnia likwidację masy upadłości alby gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów za najem nieruchomości tego rodzaju.
Jeżeli najemca nie zgadza się z postanowieniem o zastosowaniu takiego trybu wypowiedzenia, może złożyć zażalenie. Ma również prawo dochodzenia w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Wierzytelność taką należy zgłosić sędziemu-komisarzowi. Uprawnienia najemcy w kwestii wypowiedzenia umowy najmu nie zmieniają się. Nadal może on wypowiedzieć kontrakt na zasadach ogólnych, to znaczy tylko o tyle, o ile wypowiedzenie jest dopuszczalne, z zachowaniem umownych lub ustawowych terminów wypowiedzenia.
Jeżeli w toku postępowania upadłościowego syndyk zdecyduje o sprzedaży nieruchomości upadłego, czynność ta wywołuje wobec najmu takie same skutki jak w postępowaniu egzekucyjnym, a więc nabywca wstępuje w stosunek prawny najmu w miejsce zbywcy.
Z punktu widzenia interesu najemcy istotne są również regulacje dotyczące kwestii czynszu. Orzecznictwo nie jest jednolite w kwestii skutków zapłaty czynszu do rąk dotychczasowego właściciela za okres po zbyciu nieruchomości. Z jednej strony wskazuje się, że nabywca ma prawo do czynszu za okres od momentu wstąpienia w stosunek najmu. Liczne są jednak głosy, że dokonanie przez najemcę zapłaty czynszu z góry przed zbyciem rzeczy najętej do rąk zbywcy wywołuje skutek względem nabywcy. Oznacza to, że w razie sporu to od uznania sądu zależeć będzie, czy konieczna jest zapłata czynszu do rąk nowego właściciela.
W przypadku ogłoszenia upadłości istotny jest art. 106 i 107 § 2 prawa upadłościowego. Zgodnie z art. 106 pobranie przez upadłego z góry, jeszcze przed ogłoszeniem upadłości, czynszu za najem rzeczy ruchomej za okres przekraczający sześć miesięcy (licząc od dnia ogłoszenia upadłości) nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Podobnie jest w przypadku czynszu za najem nieruchomości. W tym jednak wypadku okres, za który pobrano czynsz, nie może być dłuższy niż trzy miesiące, licząc od dnia ogłoszenia upadłości. Ponadto rozporządzanie tym czynszem nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.
Oznacza to, że kwoty czynszu za okres przekraczający wskazane powyżej terminy należy uiścić ponownie, jednak tym razem do rąk syndyka. Zapłata do rąk syndyka oznacza, że świadczenie uiszczone z góry przed ogłoszeniem upadłości do rąk wynajmującego lub dzierżawcy jest świadczeniem nienależnym. Zapłata czynszu na rzecz masy sprawia, że najemca nabywa w stosunku do upadłego roszczenie o zwrot nadpłaconego czynszu, ten ostatni staje się bowiem bezpodstawnie wzbogaconym. Roszczenie to nie podlega jednak zaspokojeniu z masy upadłości.

Podstawa prawna:
1.    Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
2.    Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.
3.    Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze – tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.

Powrót


Bliżej ObywatelaBiuletynCiekawe artykułyGaleriaPokój prasowy

Newsletter

Zapisz się do naszego Newslettera

Sonda

Czy uważasz inicjatywę, jaką jest możliwość skorzystania z bezpłatnego dostępu do porad prawnych i obywatelskich za istotną?




Statystyka

Kraków
Liczba osób:1090
Liczba porad i informacji:2329

Brzesko
Liczba osób:301
Liczba porad i informacji:620

Bochnia
Liczba osób:331
Liczba porad i informacji:732

Oświęcim
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

Maków
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

www.programszwajcarski.gov.pl
www.swiss-contribution.admin.ch/poland/

Projekt współfinansowany przez Unię Europejską w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego