PROJEKT WSPÓŁFINANSOWANY PRZEZ SZWAJCARIĘ W RAMACH SZWAJCARSKIEGO
PROGRAMU WSPÓŁPRACY Z NOWYMI KRAJAMI CZŁONKOWSKIMI UNII EUROPEJSKIEJ

PROJECT SUPPORTED BY GRANT FROM SWITZERLAND THROUGH
THE SWISS CONTRIBUTION TO THE ENLARGED EUROPEAN UNION
Do druku

Prawo cywilne

Umowa z deweloperem, cz. 1


2011-11-17


Decydując się na kupno wymarzonego mieszkania czy też domu jednorodzinnego, niejednokrotnie postanawiamy zrobić to za pośrednictwem firmy deweloperskiej, która wykorzystując środki finansowe pozyskane od swoich klientów (czyli od nas), podejmuje przedsięwzięcie budowlane. Niestety w obecnym stanie prawnym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosi klient, który w umowie z deweloperem zobowiązuje się do zapłaty całości (albo znacznej części) należnej kwoty jeszcze przed zakończeniem budowy i przeniesieniem własności zamówionego lokalu.

W przypadku niepowodzenia inwestycji klient firmy deweloperskiej nie tylko nie otrzymuje wymarzonego lokum, ale także niejednokrotnie traci wpłacone pieniądze. Deweloperzy zawierają najczęściej zwykłe umowy pisemne, które w razie kłopotów nie dają oczekującym na dom czy mieszkanie praktycznie żadnych szans wyegzekwowania ich postanowień. Co do zasady klient zyskuje jedynie roszczenie odszkodowawcze.

W nieco lepszej sytuacji znajdują się osoby, które zawierają z firmą deweloperską umowę w formie aktu notarialnego. W przypadku ociągania się przez dewelopera z przeniesieniem własności wybudowanego lokalu mieszkalnego klient ma prawo dochodzenia swojego roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu na drodze sądowej; ma również prawo do ujawnienia takiego roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, co powoduje, że roszczenie to staje się skuteczne względem praw nabytych przez czynność prawną dokonaną po takim ujawnieniu. Dotyczy to jednak sytuacji, w której inwestycja została już zrealizowana. Jednak nawet umowa sporządzona w formie aktu notarialnego w niewielkim stopniu chroni klientów w sytuacji, gdy budowa nie zostanie w ogóle rozpoczęta bądź zostanie przerwana.

Bez względu na formę i rodzaj umowy kłopoty finansowe dewelopera uderzają bezpośrednio w jego klientów, którzy w przypadku ogłoszenia przez niego upadłości mogą dochodzić swoich roszczeń na równi z innymi wierzycielami należącymi do kategorii czwartej. Klienci, którzy podpisali z deweloperem umowę w zwykłej formie, mogą starać się o zaspokojenie swoich roszczeń tylko z masy upadłości, zaś ci, którzy zawarli umowę w formie aktu notarialnego i ujawnili roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu w księgach wieczystych nieruchomości, mogą dochodzić zaspokojenia ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (jeżeli bowiem deweloper nie przeniósł na nich przed ogłoszeniem upadłości odrębnej własności lokalu, to pomimo wybudowania lokalu i jego wydania tracą oni prawo do uzyskania odrębnej własności lokalu).

Niekorzystna sytuacja klientów firm deweloperskich ma się jednak niebawem zmienić, gdyż z końcem kwietnia przyszłego roku ma zacząć obowiązywać ustawa o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Nowe przepisy wprowadzają rozmaite środki ochrony wpłat dokonanych przez klientów firm deweloperskich. Określają zasady, tryb zawierania oraz treść umów deweloperskich (również przedwstępnych), które do tej pory były umowami nienazwanymi (ani kodeks cywilny, ani żadne inne przepisy nie regulowały kwestii związanych z ich treścią, sposobem zawierania), prawa i obowiązki stron takiej umowy, obowiązki przedkontraktowe dewelopera oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Podstawa prawna:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.  Kodeks cywilny  Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece  tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.
3. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r.  Prawo upadłościowe i naprawcze  tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 175, poz. 1361 z późn. zm.
4. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  Dz. U. Nr 232, poz. 1377.

 

Powrót


Bliżej ObywatelaBiuletynCiekawe artykułyGaleriaPokój prasowy

Newsletter

Zapisz się do naszego Newslettera

Sonda

Czy jest Pan/Pani zadowolony/a z udzielonej porady w Centrum?




Statystyka

Kraków
Liczba osób:1090
Liczba porad i informacji:2329

Brzesko
Liczba osób:301
Liczba porad i informacji:620

Bochnia
Liczba osób:331
Liczba porad i informacji:732

Oświęcim
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

Maków
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

www.programszwajcarski.gov.pl
www.swiss-contribution.admin.ch/poland/

Projekt współfinansowany przez Unię Europejską w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego