Prawo cywilne

Zakaz immisji

Dysponowanie własną nieruchomością nie daje nam prawa do korzystania z niej w nieograniczony sposób, zwłaszcza jeżeli jej powierzchnia nie jest duża i tuż obok znajdują się sąsiednie domy. Z faktu, że nieruchomości sąsiadują ze sobą, wynikają bowiem określone zależności pomiędzy nimi.

Przy korzystaniu z nieruchomości zawsze należy pamiętać o regułach wynikających z tzw. prawa sąsiedzkiego. Są to zasady (obowiązki, ograniczenia i skorelowane z nimi uprawnienia) ustanowione w celu pogodzenia, często sprzecznych, interesów sąsiadów. Należy zaznaczyć, że przepisy prawa sąsiedzkiego odnoszą się nie tylko do stosunków między właścicielami nieruchomości, ale również (choć  w ograniczonym zakresie) do osób, którym przysługuje inne niż własność prawo do nieruchomości (chodzi np. o użytkowników wieczystych, najemców czy dzierżawców).

W ramach prawa sąsiedzkiego uregulowane zostały następujące kwestie:
• oddziaływania na nieruchomości sąsiednie (zakaz immisji oraz zakaz prowadzenia robót grożących utratą oparcia);
• korzystania z przygranicznych pasów ziemi (możliwość pobierania pożytków z drzew lub krzewów znajdujących się na nieruchomości sąsiedniej, prawo do wejścia na grunt sąsiedni oraz uprawnienia i obowiązki w zakresie usunięcia korzeni, gałęzi i owoców przechodzących z sąsiedniego gruntu);
• ustanowienia służebności (służebność drogi koniecznej, możliwość ustanowienia służebności osobistej oraz problematyka przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku);
• granic (współdziałanie przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu ogrodzeń zarówno naturalnych, jak i wzniesionych przez człowieka).

Korzystanie z własnej nieruchomości może niekorzystnie oddziaływać na nieruchomości znajdujące się w sąsiedztwie nie tylko bezpośrednim, ale również położone w dalszej odległości. Niezbędne jest zatem wytyczenie granic korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa, uwzględniających interesy osób narażonych na negatywne skutki wykonywania prawa własności.

Oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie może przybierać postać immisji bezpośredniej i pośredniej. Pierwsza ze wskazanych postaci immisji rozumiana jest jako bezpośrednia ingerencja w sferę cudzej własności i traktowana jest jako fizyczne wtargnięcie na cudzą nieruchomość. Tak na przykład traktowane jest skierowanie na nieruchomość sąsiednią wód opadowych czy ścieków. Tego rodzaju wtargnięcie jest wprost zakazane przez przepisy.

Przez immisje pośrednie należy rozumieć ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią utrudniające korzystanie z niej, przy czym źródłem takiego oddziaływania jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Tytułem przykładu można wskazać wytwarzanie ciepła, hałasu, dymu, wstrząsów, przykrych zapachów, zanieczyszczanie powietrza, odwodnienie lub podtopienie nieruchomości sąsiedniej, zakłócenia w zakresie odbioru radiowego czy telewizyjnego, tamowanie dopływu światła słonecznego (zmniejszenie nasłonecznienia).

Zakaz immisji obejmuje obowiązek powstrzymywania się nie tylko od działań, które wpływają ujemnie na nieruchomości sąsiednie i znajdujące się na nich rzeczy, ale również od działań, które mogą negatywnie wpływać na osoby przebywające na nieruchomości.

Zgonie z przepisami właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa własności powstrzymywać się od działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ocena przeciętnej miary musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć poszczególnych osób. Zatem na przykład upodobania estetyczne sąsiada, któremu nie podoba się nasz dom lub zasadzone przez nas rośliny, nie mają tu najmniejszego znaczenia. Będzie on jednak mógł podjąć interwencję, jeżeli nasze drzewa znacząco zacienią jego podwórko, utrudniając dostęp światła słonecznego. Podobnie będzie mógł się domagać przestrzegania zakazu immisji, jeżeli zapach zgromadzonych na naszym podwórku śmieci, kompostu czy nawozu będzie dochodził na jego posesję. Zasadne wydawać się może również na przykład żądanie usunięcia znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie z granicą nieruchomości kojca dla zwierząt, z którego dochodzi zapach zgromadzonych w nim nieczystości.

Należy jednak zaznaczyć, że rozstrzygnięcie kwestii tego, kiedy dochodzi do naruszeń omawianego zakazu, zależy również od przeznaczenia poszczególnych nieruchomości. Jeżeli zatem właściciel postawił dom mieszkalny na terenie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego na działalność gospodarczą, bardzo trudno będzie mu dochodzić zaprzestania immisji, jeżeli właściciel nieruchomości sąsiedniej dysponuje stosownymi zezwoleniami organów administracyjnych dotyczącymi wykonywanej działalności. Podobnie będzie w przypadku, gdy właściciel budynku wzniesionego wśród gospodarstw rolnych będzie domagał się od sąsiadów, aby ograniczyli immisję zapachów pochodzących na przykład od hodowanych przez nich zwierząt. W takich wypadkach, co do zasady, właściciel nieruchomości będzie musiał znosić immisje związane z działalnością prowadzoną w sąsiedztwie, nawet jeżeli wykraczają one ponad przeciętną miarę.

Warto jednak zaznaczyć, że ewentualne roszczenia negatoryjne nie są zupełnie pozbawione podstaw. Wszystko bowiem zależy od tego, w jakim zakresie naruszone przez immisje interesy właściciela podlegają uwzględnieniu w ramach postępowania o udzielenie tego zezwolenia. Oznacza to, że właściciel nieruchomości sąsiedniej wcale nie musi w każdym przypadku znosić związanych z działalnością immisji.

Również domaganie się zachowania bezwzględnej ciszy w przypadku nieruchomości znajdujących się w osiedlu domów jednorodzinnych może nie zostać przez sąd uwzględnione z uwagi na przeznaczenie terenu. Hałas towarzyszący na przykład zabawom dziecięcym jest bowiem w danych warunkach rzeczą normalną i stanowi (zazwyczaj) korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Czy w świetle omawianych przepisów sąsiad może nam zakazać rozpalenia ogniska czy grilla albo zorganizowania spotkania towarzyskiego w ogródku? Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy od rozmiarów planowanego przedsięwzięcia, okolicy, w której zamieszkujemy, oraz przede wszystkim od postawy sąsiadów.

Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.