Prawo finansowe

Opodatkowanie najmu i dzierżawy

Jeżeli wynajmujemy, podnajmujemy, dzierżawimy lub poddzierżawiamy rzecz (np. samochód, pokój, mieszkanie, dom, halę, pole, działkę), otrzymujemy od najemcy, podnajemcy, dzierżawcy, poddzierżawcy czynsz. Stanowi on nasz przychód, od którego jesteśmy zobowiązani odprowadzać podatek także wówczas, gdy wynajem lub wydzierżawianie stanowi dla nas odrębne źródło przychodu (tzn. nie jest związane np. z prowadzoną działalnością gospodarczą).

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają również umowy najmu okazjonalnego oraz inne umowy o charakterze podobnym do najmu lub dzierżawy, w tym dzierżawa i poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej, a także gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Czynsz jest zazwyczaj płacony w pieniądzu. Może jednak wystąpić sytuacja, w której strony umówią się na inną formę „zapłaty”. W każdym jednak przypadku należy uznać, że przychodem dla wynajmującego czy wydzierżawiającego będzie to, co faktycznie otrzyma do dyspozycji w zamian za wynajem (dzierżawę). Może to być zatem zarówno kwota pieniężna, jak i wartości świadczeń otrzymanych w naturze. Istotne jest jednak to, aby przy ustalaniu przychodu pamiętać, że nie zalicza się do niego wydatków ponoszonych na opłaty związane z użytkowaniem rzeczy, czyli np. w przypadku najmu lokalu opłat za energię, prąd czy gaz, jak również czynszu wpłacanego do spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli najemca (dzierżawca) opóźnia się z zapłatą czynszu, po stronie wynajmującego (wydzierżawiającego) nie powstaje przychód i co za tym idzie obowiązek uiszczenia podatku.

W omawianym przypadku podatek może być uiszczany na zasadach ogólnych (czyli według progresywnej skali podatkowej: 18% i 32%) lub w formie ryczałtu od dochodów ewindencjonowanych (ale tylko pod warunkiem, że złożyliśmy w stosownym czasie w urzędzie skarbowym oświadczenie o wyborze takie formy opodatkowania).

Rozliczając się na zasadach ogólnych, płacimy podatek od dochodu faktycznie uzyskanego z najmu (dzierżawy), tzn. od kwoty, jaką otrzymujemy po odjęciu od faktycznie uzyskanego przychodu udokumentowanych kosztów jego uzyskania (czyli wydatków poniesionych przez wynajmującego lub wydzierżawiającego np. na remont, naprawę, ubezpieczenie). W takim wypadku konieczne jest comiesięczne wpłacanie zaliczek na podatek dochodowy, których wysokość należy samodzielnie ustalić. Do 30 kwietnia każdego roku osoby czerpiące dochody z najmu czy dzierżawy w minionym roku muszą wykazać wysokość osiągniętego z tego tytułu dochodu (poniesionej straty) w zeznaniu podatkowym PIT-36 (obok innych dochodów, np. z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, stosunku pracy) .

Istnieje również możliwość rozliczania dochodów w formie ryczałtu, według stawki 8,5%. W takim wypadku wysokość opłacanego przez nas podatku zależy od wartości przychodu, którego nie pomniejszamy o żadne koszty uzyskania przychodu. Ryczałt jest co do zasady płacony miesięcznie (dopuszcza się również w określonych przypadkach kwartalne odprowadzanie podatku w tej formie). Do końca stycznia każdego roku konieczne jest złożenie zeznania podatkowego PIT-28 obejmującego przychód uzyskany z tytułu najmu (dzierżawy) w zakończonym roku podatkowym. Jeżeli osoba uzyskuje dochody jeszcze z innych źródeł (np. ze stosunku pracy), musi je rozliczyć w odrębnym zeznaniu.

Do zapłaty podatku właściwy miejscowo jest urząd skarbowy miejsca zamieszkania wynajmującego (dzierżawcy). Jeżeli więc przedmiotem najmu (dzierżawy) jest nieruchomość (lokal, grunt), miejsce jej położenia nie ma znaczenia.


Podstawa prawna:
1.    Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.
2.    Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.