Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania z niej pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Umowa dzierżawy jest zbliżona do umowy najmu. W odróżnieniu jednak od umowy najmu dzierżawa umożliwia korzystanie z rzeczy nie tylko w formie jej używania, lecz również użytkowania tj. w szczególności wytwarzania i pobierania pożytków. Umowa dzierżawy ma przede wszystkim zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości, na których dzierżawca prowadzi działalność produkcyjną i pobiera wytworzone pożytki. Przedmiotem dzierżawy mogą być również prawa przynoszące pożytki.  Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest wydanie rzeczy dzierżawcy w takim stanie, aby mógł jej używać i pobierać pożytki. Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest obowiązek płacenia czynszu. Zwykle czynsz płacony jest półrocznie z dołu. Nie jest czynszem świadczenie dzierżawcy polegające na płaceniu podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub z posiadaniem gruntu - co wynika z art. 708 kodeksu cywilnego. Dzierżawca musi sam dokonywać wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym. Dzierżawca powinien wykonywać swe prace zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. 

Umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas określony, maksymalnie na 30 lat, albo na czas nieokreślony. Jeżeli umowa dzierżawy dotyczy nieruchomości i jest zawarta na czas określony dłuższy niż rok wymagana jest forma pisemna. Sąd Najwyższy uznał za dopuszczalne zawarcie umowy na czas życia dzierżawcy, uznając taką umowę za zawartą na czas oznaczony ( wyr. SN z 16.4.2003 r., II CKN 6/01, OSP 2004, Nr 2, poz. 21).

 

Dzierżawa zawarta na czas oznaczony wygasa z upływem tego terminu, zawarta zaś na czas nieoznaczony może zostać wypowiedziana w określonych terminach. Dzierżawę gruntu rolnego – w braku odmiennej umowy – można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inne zaś dzierżawy na sześć miesięcy naprzód. Po zakończeniu dzierżawy przedmiot dzierżawy musi być zwrócony w takim stanie, w jakim zgodnie z przepisami powinien się znajdować.