Czy firma deweloperska ma obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego?

Czy firma deweloperska ma obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego? Czym różni się zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy od otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego? Który z nich daje lepsze gwarancje?

W obecnym stanie prawnym firmy deweloperskie nie mają takiego obowiązku, co nie znaczy, że nie funkcjonują na rynku inwestorzy oferujący klientom tego rodzaju zabezpieczenie. Jednak już niedługo (od dnia 29 kwietnia 2012 r.) deweloperzy będą musieli zagwarantować swoim klientom ochronę w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Rachunek taki służy do deponowania środków pieniężnych przeznaczonych na inwestycję mieszkaniową. Jego zadaniem jest zagwarantowanie stronom umowy, że zgromadzone na nim środki zostaną wypłacone po spełnieniu warunków określonych w zawartej umowie. Dla nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego rachunek taki stanowi zabezpieczenie zawieranej z deweloperem transakcji; prowadzi to do ograniczenia ryzyka związanego z finansowaniem inwestycji w trakcie jej realizacji. Z kolei deweloper zyskuje pewność, że środki pieniężne gromadzone na rachunku wykorzystane zostaną do zapłaty za wybudowany lokal mieszkalny czy dom. Nowe przepisy dają deweloperom wybór pomiędzy:
•    zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym,
•    otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,
•    otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym z gwarancją bankową,
•    otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym.

Deweloper zobowiązany będzie do zawierania dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego umowy o prowadzenie zamkniętego lub otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Bank prowadzący taki rachunek będzie ewidencjonował wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy. Prawo wypowiedzenia takiej umowy przysługiwać będzie wyłącznie bankowi, i to tylko w wyjątkowych wypadkach. Co istotne, w przypadku wypowiedzenia umowy o prowadzenie rachunku deweloper zobowiązany będzie do niezwłocznego  założenia nowego rachunku w innym banku. W takim wypadku środki zgromadzone na likwidowanym mieszkaniowym rachunku powierniczym będą przekazywane przez bank na nowy rachunek powierniczy otwarty przez dewelopera w innym banku.

Gdyby zdarzyło się tak, że deweloper nie złoży bankowi, który wypowiedział umowę, dyspozycji przelania środków zgromadzonych na rachunku na nowo otwarty rachunek w innym banku, zgromadzone środki zostaną zwrócone nabywcom.

Przy zamkniętym mieszkaniowym rachunku powierniczym wypłata środków na nim zgromadzonych następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości; nowe przepisy stawiają wymóg przedłożenia odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności (lub w niektórych wypadkach również prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności postawionego na niej domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość). Przenoszone na nabywcę prawo ma być w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, chyba że nabywca wyraził na jakieś obciążenia zgodę.

Z kolei środki gromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym wypłacane są etapami, w miarę postępu prac budowlanych. Bank jest zobowiązany do przeprowadzania kontroli zakończenia każdego etapu budowy i dopiero po stwierdzeniu zgodności z ustalonym i zawartym w umowie harmonogramem wypłaca inwestorowi kolejną transzę. Nowe przepisy wyraźnie stanowią, że deweloper może dysponować wypłaconymi z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego środkami wyłącznie w celu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego prowadzony jest rachunek.

Przepisy dają deweloperom wybór pomiędzy trzema wariantami otwartego rachunku powierniczego. Może on więc występować bez dodatkowych zabezpieczeń (jest to najsłabszy, ale też najmniej kosztowny dla małych inwestorów środek ochrony) lub z zabezpieczeniem w formie gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej. Zapewnienie przez dewelopera gwarancji bankowej bądź ubezpieczeniowej daje nabywcom pewność, że w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera lub odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia w terminie wskazanym w umowie prawa własności nieruchomości, będą mogli zażądać odpowiednio od banku lub zakładu ubezpieczeń wypłaty stosownej kwoty. Co do zasady powinna być ona równa wysokości środków wypłaconych na rzecz dewelopera, jednak w przypadku odstąpienia od umowy będzie ona pomniejszana o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Gwarancja będzie wygasała automatycznie w dniu podpisania przez strony aktu notarialnego umowy przenoszącej własność.

W czasie obowiązywania umowy o prowadzenie rachunku powierniczego nie będzie ona mogła ulec zmianie bez zgody nabywcy. Zmianie będzie mogło ulec jedynie oprocentowanie środków pieniężnych gromadzonych na rachunku, jednak wyłącznie w sposób określony w umowie. Taki sam rygor będzie obowiązywał w przypadku niezłożenia przez dewelopera, w związku z wypowiedzeniem umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, dyspozycji przelewu środków na nowy rachunek i zwrotu nabywcom środków znajdujących się na rachunku .

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez jedną ze stron (przepisy wskazują przypadki, w których odstąpienie takie jest dopuszczalne) bank będzie wypłacał nabywcy przypadające mu środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Wypłata będzie dokonywana niezwłocznie po przedłożeniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Rozwiązanie umowy deweloperskiej przez strony będzie rodziło konieczność ustalenia w zgodnym oświadczeniu woli sposobu podziału środków pieniężnych zgromadzonych przez nabywcę na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Bank wypłaci zgromadzone środki w nominalnej wysokości, niezwłocznie po przedłożeniu takiego oświadczenia.

Koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego będą obciążać dewelopera.


Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego  Dz. U. Nr 232, poz. 1377.