PROJEKT WSPÓŁFINANSOWANY PRZEZ SZWAJCARIĘ W RAMACH SZWAJCARSKIEGO
PROGRAMU WSPÓŁPRACY Z NOWYMI KRAJAMI CZŁONKOWSKIMI UNII EUROPEJSKIEJ

PROJECT SUPPORTED BY GRANT FROM SWITZERLAND THROUGH
THE SWISS CONTRIBUTION TO THE ENLARGED EUROPEAN UNION
Do druku

Jaki jest skuteczny sposób rozwiązania umowy najmu?

2010-07-16

 

 
Od września ubiegłego roku nasza firma, będąca właścicielem budynku, wynajmuje firmie X pomieszczenia biurowe. W dniu 29 stycznia br. firma X wysłała e-mailem rozwiązanie umowy najmu. W związku z powyższym skierowaliśmy do najemcy pismo o trzymiesięczny okres wypowiedzenia. Niestety nie otrzymaliśmy na nie żadnej odpowiedzi. Co istotne, firma X zalega z opłatą należności za usługi już od ok. 5 miesięcy. Proszę o odpowiedź, czy zawarta z firmą X umowa najmu została skutecznie rozwiązana, czy też trwa nadal?
 
Rozważając kwestię możliwości wypowiedzenia umowy najmu, należy zwrócić uwagę na kilka kwestii. Po pierwsze, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest przez strony oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonych terminów. Pierwszeństwo mają oczywiście terminy wskazane przez strony w treści umowy. Jeżeli takie terminy nie zostały określone, należy posługiwać się rozwiązaniami przewidzianymi przez kodeks cywilny, które uzależniają długość okresu wypowiedzenia od sposobu uiszczania czynszu. Jeżeli więc:
  • czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód, na koniec kwartału kalendarzowego;
  • czynsz jest płatny miesięcznie – najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego; w przypadku jednak, gdy chodzi o najem lokalu, wypowiedzenie może być dokonane najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  • czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – najem można wypowiedzieć na 3 dni naprzód;
  • czynsz jest dzienny – najem można wypowiedzieć na 1 dzień naprzód.
Inaczej sprawa wygląda, gdy najem zawarty jest na czas oznaczony. W takiej sytuacji wypowiedzenie najmu możliwe jest, co do zasady, wyłącznie w wypadkach określonych w umowie.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06, OSNC 2007, nr 7–8, poz. 102), jeżeli strony zawrą w treści umowy najmu zawartej na czas oznaczony postanowienie o możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia z ważnych przyczyn, klauzula ta jest prawnie skuteczne, gdyż mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c. Warto jednak pamiętać, że precyzyjne wskazanie przyczyn uzasadniających rozwiązanie umowy przed terminem zapewnia stabilną pozycję obu stron kontraktu.
Z kolei Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r. (I ACa 833/05) wskazał, że art. 673 § 3 k.c. nakazuje stronom wyraźne wskazanie przyczyn wypowiedzenia umowy. Zdaniem sądu postanowienie umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony, jest niezgodne z omawianym przepisem. W przypadku postanowień umownych takiej treści wypowiedzenie umowy jest niedopuszczalne.
Do podstawowych obowiązków najemcy należy terminowe uiszczanie czynszu. Strony mogą w umowie dowolnie określić terminy płatności. Jeżeli tego nie zrobią, należy stosować przepisy kodeksu cywilnego, które wskazują, że czynsz powinien być płacony z góry:
  • w przypadku najmu, który ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu;
  • w przypadku najmu trwającego dłużej niż miesiąc – miesięcznie do 10. dnia miesiąca;
  • w przypadku najmu zawartego na czas nieoznaczony – miesięcznie do 10. dnia miesiąca.
Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku najmu lokalu konieczne jest jednak wcześniejsze pisemne uprzedzenie najemcy o planowanym wypowiedzeniu bez zachowania terminu wypowiedzenia oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.
Jeżeli najemca ureguluje wynikające z umowy najmu zaległości czynszowe w wyznaczonym przez wynajmującego dodatkowym terminie, ten ostatni nie może wypowiedzieć kontraktu z powodu zwłoki w zapłacie należnego czynszu.
Jednak jeśli dług nie zostanie spłacony, wynajmujący może wręczyć najemcy pisemne wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym, zawierające nakaz opróżnienia i opuszczenia lokalu użytkowego będącego przedmiotem umowy w wyznaczonym terminie.
Wynajmujący może rozwiązać umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia wyłącznie w przypadkach wskazanych w umowie oraz wówczas, gdy wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych (nawet wówczas, gdy najemca w chwili umowy wiedział o wadach). Bezzwłoczne wypowiedzenie najmu jest również dopuszczalne, jeżeli w chwili wydania rzeczy najemcy miała ona wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie rzeczy lub jeżeli wady takie powstały później lecz wynajmujący, pomimo otrzymanego zawiadomienia, nie usunął ich w odpowiednim czasie albo nie dadzą się one usunąć. Jednak w tym wypadku uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli najemca wiedział o wadach w chwili zawierania umowy.
Jeżeli więc w omawianym przypadku nie miały miejsca wspomniane powyżej okoliczności oraz z treści łączącej strony umowy nie wynika możliwość rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z innych przyczyn, rozwiązanie przez firmę X umowy jest nieskuteczne. Podobnie nieskuteczna będzie próba rozwiązania umowy najmu zawartej na czas oznaczony, jeżeli strony nie uzgodniły w umowie możliwości jej wcześniejszego rozwiązania z zachowaniem terminu wypowiedzenia, czy też próba rozwiązania umowy najmu bez zachowania odpowiednich terminów wypowiedzenia.
W konsekwencji łącząca strony umowa trwa nadal, a firma najmująca ma obowiązek płacenia czynszu. Z uwagi na zaległości w spłacie należności wynikających z kontraktu wynajmująca firma powinna wystosować do najemcy pismo wzywające do uregulowania zaległości. Po bezskutecznym upływie terminu do zapłaty wynajmujący będzie miał prawo do rozwiązania umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. W przypadku umowy najmu zawartej na czas nieokreślony podmiot wynajmujący będzie mógł również rozwiązać umowę z zachowaniem wskazanych w umowie lub kodeksie cywilnym terminów wypowiedzenia (takie samo uprawnienie przysługuje również firmie X). Jeżeli łączący strony kontrakt przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony, każda ze stron może skorzystać również z tego uprawnienia.
 
Podstawa prawna:
  1. Ustawa z dn. 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny – Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.
 
 
 
 

Powrót


Bliżej ObywatelaBiuletynCiekawe artykułyGaleriaPokój prasowy

Newsletter

Zapisz się do naszego Newslettera

Sonda

Czy jest Pan/Pani zadowolony/a z udzielonej porady w Centrum?




Statystyka

Kraków
Liczba osób:1090
Liczba porad i informacji:2329

Brzesko
Liczba osób:301
Liczba porad i informacji:620

Bochnia
Liczba osób:331
Liczba porad i informacji:732

Oświęcim
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

Maków
Liczba osób:1
Liczba porad i informacji:1

www.programszwajcarski.gov.pl
www.swiss-contribution.admin.ch/poland/

Projekt współfinansowany przez Unię Europejską w ramach Europejskiego Funduszu Społecznego